그간 폐쇄적인 산업 구조로 신규 공급이 어려웠던 시니어 주거상품이 대폭 확대될 전망이다. 부동산 개발 투자수익을 공유할 수 있으면서 자금 모집이 쉬운 ‘리츠(REITs·부동산투자회사)’가 시니어 주거 시장에 도입돼서다. 리츠가 시니어 주거 개발·운영 사업에 참여할 수 있게 되면서 시장엔 공급 확대에 대한 기대감이 커졌다. 동시에 외국에서도 리츠 회사가 국내 시장 진출에 나서는 등 투자 움직임도 활발해졌다.

노인복지법 시행령 개정

10일 개발업계에 따르면 노인복지법 시행령 일부 개정안이 지난달 20일 본격 시행됐다. 리츠가 '시니어 주택'으로 불리는 노인복지주택 개발·운영에 직접 참여할 수 있도록 하는 게 골자다.

그간 노인복지주택은 공급할 수 있는 주체가 제한적이었다. 기존에 노인복지주택 사업 경험이 있는 업체로 신규 진출 가능 업체를 제한하다 보니 국내에 노인복지주택 사업을 시작할 수 있는 회사가 40개가 채 안 됐다. 급격히 증가하고 있는 시니어 주거 수요를 맞추기엔 턱없이 부족한 숫자다.

그러나 이번 시행령 개정으로 새로운 운영사가 시니어주택 사업에 참여할 수 있게 됐다. 소유권이 아닌 토지·건물 사용권을 기반으로 실버타운 설립이 가능하도록 규제가 완화됐기 때문이다. 상근 직원이 따로 없는 리츠도 노인복지주택을 개발하고 운영할 수 있게 된 것이다.

시니어주택 사업은 특성상 단기간에 수익 확보가 쉽지 않다. 장기간 운영을 통해 수익을 확보해야 해서 경험 있는 사업자가 신규 주거시설을 공급하려 해도 투자자 모집에 어려움을 겪었다. 그러나 리츠가 자금 확보에 역할을 할 수 있게 되면서 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 위축된 상황에서 자금줄 역할을 하게 될 전망이다.

시니어·헬스케어 리츠 주목

리츠의 시니어 주거 사업 참여로 시니어·헬스케어 리츠의 전망도 밝아졌다. 앞서 국토교통부는 국내 최초로 시니어 주택에 투자할 수 있는 헬스케어 리츠를 선보였다. 투자자들로부터 모은 자금으로 시니어타운과 병원 오피스텔을 복합개발하고 운용 수익을 나눠주는 방식이다.

헬스케어 리츠는 선진국에서는 이미 시니어 주거를 공급하는 주요 방법으로 자리 잡았다. 미국의 헬스케어 리츠 시장 규모만 125조원 수준으로, 미국 주식 시가총액의 8%에 달한다.

국내에선 이제 첫발을 디딘 상황이다. 국내 최초 헬스케어 리츠인 엠디엠위탁관리부동산투자회사가 경기 화성시 동탄 실버타운 개발사업을 본격화하며 2032년 준공을 목표로 후속 일정을 추진 중이다. 경기 화성시 목동 일월 18만6487㎡ 규모 부지에 노인복지주택과 오피스텔 등이 조성될 예정이다. 시범사업의 결과에 따라 리츠와 장기요양기관, 호텔, 요식업체, 보험사 등도 시니어 주거 사업에 뛰어들 전망이다.

개발업계 관계자는 “첫 헬스케어 리츠의 성과에 따라 사업 주체가 더 다양해질 것”이라며 “PF 위주 사업보다 위험성이 낮아 시니어 주거 공급 방식이 리츠 위주로 재편될 가능성이 크다”라고 설명했다.

해외에서도 투자 ‘초읽기’

국내 시니어 주거 시장이 커지면서 외국 투자자들의 관심도 커지고 있다. 미국 내 대표적인 헬스케어 리츠인 벤타스 헬스케어는 최근 한국 지사를 설립했다. 미국을 포함한 북미 지역 시니어 주거 시설을 공급해온 대표적인 헬스케어 리츠 기업이다. 시장에선 벤타스가 본격적인 투자를 시작하면 국내 시니어 주거 시장에서 외국 자본 비율이 크게 늘어날 것으로 예상하고 있다.

이미 국내 시니어 시장은 글로벌 기업에 ‘블루 오션’으로 여겨진다. 글로벌 10대 사모펀드 운용사인 미국의 워버그핀커스는 SK디앤디와 함께 국내 시니어 주거 시장에 진출했다. 특히 서울을 비롯한 수도권 지역 시니어 주거 시장에 주목하고 있는데, 첫 투자 대상도 서울 서초구 방배동에 공급되는 시니어 레지던스로 정해졌다.

부동산 업계 관계자는 “국내 시니어 주거 시장이 공급 부족 현상이 심하다는 점을 외국 자본이 눈여겨보고 있는 상황”이라며 “국내 디벨로퍼와 협력하는 방식으로 수도권 내 외국 자본의 시니어 주거 공급 확대 기조가 계속될 것”이라고 말했다.


유오상 기자 osyoo@hankyung.com