한국인에게 부동산은 특별하다. ‘내 집을 갖고 있다는 것’은 안정적인 삶의 조건이자 주요 자산 형성 수단이다. 이는 고령층에서도 마찬가지다. 강력한 부동산 보유 성향이 나이가 들어서도 유지되며, 소비 수준을 줄여서라도 집을 계속 갖고 있으려고 하는 것으로 나타났다.

삶의 질을 높이기 위해선 고령자에게 보유 부동산을 현금화할 수 있는 수단을 제공해야 한다는 지적이 나온다. 주택연금이나 주택 다운사이징이 그런 방안이다.

자본시장연구원의 ‘고령화와 가계 자산 소비’에 따르면 2021년 기준 국내 가계의 총 보유 자산 중 부동산 비중은 평균 53.3%였다. 금융자산은 19.8%, 전월세 보증금은 22.3%를 차지했다. 자료: 자본시장연구원 '고령화와 가계 자산 및 소비'(2025) 연령별로 차이가 있다. 사회생활 초년기에 해당하는 20대에는 전월세 보증금과 금융자산이 가계 자산의 핵심을 구성했다. 35세부터 부동산 비중(41.5%·2021년 기준)이 커졌다. 이후 부동산이 차지하는 비중은 70~74세 연령 그룹(63.8%)까지 상승하다가, 75세(61.8%)가 넘어서야 소폭 하락했다.

고령 가구는 75세가 넘어도 총자산을 정점 시점 대비 87% 수준까지 보유할 정도로 자산 소진에 소극적이었다. 자산이나 소득이 충분해서라기보다는, 소비를 급격하게 줄여서 나타나는 현상이다. 보유 부동산을 포기하지 않으려는 성향이 크기 때문이다.

문제는 소비를 크게 줄이는 과정에서 삶의 질도 떨어진다는 점이다. 자본시장연구원은 65세 이상 고령가구(2인 기준)의 1년 적정 소비 금액은 최소생활비에 가까운 1625만원으로 추정했다. 실제 소비는 이보다 200만원가량 적었다. 통계청의 ‘2024년 가계금융복지조사’에서도 은퇴 가구의 37.3%는 ‘생활비가 부족하다’고 답했다. ‘매우 부족하다’는 답변도 19.7%였다. ‘보통이다’는 32.5%, ‘여유 있다’는 8.1%, ‘충분히 여유 있다’는 2.4%였다.

나이가 들수록 소비 축소 경향은 두드러지며, 주거비·식료품비 등 필수재와 의료비를 제외한 대부분의 소비 유형이 줄어드는 것으로 파악됐다.

즉, 고령층은 보유 자산은 많지만 생활에 필요한 충분한 현금흐름을 창출해 내지 못하고 있다. 부동산에 편중된 자산 구조가 원인이다. 금융자산도 대부분 예·적금(2021년 기준 88%)에 집중돼 있다. 이자율이 낮아 유용한 노후 소득원이 못 되고 있다. “고령가구의 자산 소진이 더디게 진행되는 것은 삶의 질 저하와 맞바꾼 결과일 수 있다”는 지적이다. 이러한 비유동적인 자산 구조를 개선하고 안정적인 노후생활을 보장하기 위해 주택 다운사이징(더 작은 주택으로 이사해 현금 확보)과 주택연금(주택을 담보로 연금 수령)과 같은 주택 유동화 전략이 중요한 해결책으로 제시된다. 고령가구의 자산(순자산)을 모두 연금화하면 적정 소비 수준의 약 1~2배를 충당할 수 있을 것으로 추정된다.

하나금융연구원은 ‘고령화 시대, 주택 다운사이징의 현황과 과제’에서 “주택 다운사이징은 주택연금 가입 자격이 되지 않거나 보다 유연하게 자산을 활용(투자·상환·상속 등)하고자 하는 고령층에게 좋은 대안이 될 수 있다”고 했다. ‘계속 거주’를 원하는 노인이 많은 만큼 주택 개조 사업을 확대해야 한다는 의견도 있다. 국토연구원은 ‘초고령사회 노인의 다차원적인 특성을 고려한 노인주거정책 재구조화’에서 “현재 저소득자가 노인, 장기요양 등급자 등에 제한된 주택 개조 사업 대상을 전체 노인으로 을 확대해야 한다”고 했다.

소득 수준에 따른 자기 부담을 도입해 사업의 지속 가능성을 높이고, 낙상 및 미끄럼 방지 용구의 저렴한 보급을 통해 '노인의 재택 거주(AIP·Aging in Place)'를 증진해야 한다는 주장이다.

임근호 기자 eigen@hankyung.com