“부동산에서 역세권은 굉장한 호재입니다. 하지만 상가 시장에서는 임대 가치가 하락하는 역효과를 낼 수도 있습니다.”

1일 서울 강남구 삼성동 코엑스 B홀에서 열린 ‘집코노미 박람회 2025’의 부대행사인 ‘집코노미 콘서트’에 연사로 나선 김종율 김종율아카데미 원장은 “역세권 상가는 역에서 가깝다고 좋은 게 아니라 배후수요를 끌어모을 수 있는 집객력(유동인구 유인력)이 더 중요하다”며 이같이 말했다. 김 원장은 한국미니스톱, 삼성테스코, GS리테일 등에서 점포개발 전문가로 10년 이상 일했다. <대한민국 상가투자 지도>, <나는 집 대신 상가에 투자한다> 등 저서로 알려져 있다.

역세권 상가 투자를 고려한다면 수요자의 이동 동선을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다는 게 김 원장의 주장이다. 그는 “역세권 상가란 집객력이 있는 노선의 출구와 초·중교를 낀 2500가구 이상의 배후수요간 주 동선에 있는 상가”라며 “역 출구, 버스 정류장 등과 가까운 대로변 상가라도 주 동선에서 멀어지는 순간 매출은 떨어지게 될 것”이라고 말했다.

교통 개발 호재가 있다면 향후 동선이 바뀔 것도 예측해야 한다. 김 원장은 “수유벽산아파트가 들어서 있는 수유동 일대는 우이신설선이 생기면서 지하철을 이용하는 주민들의 동선이 정반대로 바뀌었다”며 “4호선 수유역을 이용하기 위해 남동쪽으로 향하던 사람들이 우이신설선 가오리역이 있는 남서쪽으로 이동하게 됐다”고 말했다.

역세권 프리미엄(웃돈)이 붙어 있다면 더욱 꼼꼼하게 입지를 분석해야 한다. 김 원장은 “안 좋은 매물을 사서 실패하는 사람보다 좋아 보이는 곳에 투자해서 어려움을 겪는 사람이 더 많다”며 “역 바로 앞에 있고 버스 정류장도 가까워 비싼 가격에 매물이 나왔지만, 배후 수요가 500가구가 채 안 돼 역세권 효과가 나타나지 않는 경우도 있다”며 신도시에서 프리미엄이 붙은 매물 사례를 공유했다.

올해로 11회째를 맞는 집코노미 박람회는 국내 최대의 종합 부동산 박람회로 부동산 정책 방향, 유망 분양 프로젝트, 하반기 부동산 투자 전략 등을 한눈에 파악할 수 있다. 이번 박람회의 주제는 ‘변곡점 맞은 부동산 시장, 확실한 재테크 전략은’이다. 박람회 마지막 날인 이날은 김학렬 스마트튜브 대표, 배문성 라이프자산운용 이사 등이 부동산 입지, 정책·금리 등을 주제로 강연에 나선다.

손주형 기자 handbro@hankyung.com