신현강 부와지식의배움터 대표. 사진=손주형 기자 “전셋값 상승, 월세화 등 전·월세 시장이 요동치고 있습니다. 부동산 시장 주기에 비춰봤을 때, 상승기로 이어질 가능성이 높습니다.”

‘부룡’이란 필명으로 활동 중인 신현강 부와지식의배움터 대표는 16일 “정부는 전세 시장 안정을 위해 공급 확대, 규제 완화 등 대책을 내놓을 수밖에 없다”며 “최후의 수단인 ‘거래 정상화’ 카드를 꺼낼 때 상승장을 맞이하게 될 것”이라고 내다봤다. 금융업계에서 일하며 실전 감각을 쌓아온 그는 인터넷 카페(커뮤니티)에 글을 쓰면서 대중에 알려졌다. <부동산 상승 신호 하락 신호>의 저자이기도 하다.

신 대표는 부동산 시장의 7단계 사이클을 강조했다. 집값이 오르는 과정을 알아야 ‘돈 버는 투자’가 가능하다는 것이다. 그는 “경제학에는 키친, 주글라, 콘드라티예프 등 여러 주기의 파동이 있다”며 “부동산 시장은 10년 주기인 주글라 파동과 가장 비슷한 양상을 보인다”고 말했다. 10년 안팎에 걸쳐 침체기~회복기~상승기~위축기 등 7단계를 반복한다는 얘기다.

지금 시장은 회복 준비기에 가깝다는 게 신 대표의 진단이다. 그는 “침체기를 지나 임대료가 오르고 월세화 현상이 가속하는 등 회복 준비기에 들어선 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “과거 흐름을 보면 전세 시장의 불안은 곧 상승장의 신호였다”고 덧붙였다.

신 대표는 “서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 비롯한 한강 벨트에서 집값이 오르는 것만으로 상승기라 볼 수 없다”고 말했다. 부동산 7단계 사이클을 ‘공식’처럼 외워선 안 된다고 강조한 이유다. 그는 “매매 시장에선 관망세, 전·월세에선 불안감이 형성돼 있는 만큼 시장 참여자들의 움직임을 통해 판단해야 한다”고 말했다. 다음달 1일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 콘서트 2025’의 둘째 날 세션에서 신현강 부와지식의배움터 대표가 ‘전세시장의 불안, 새로운 변화의 출발점’을 주제로 강연에 나선다. 사진=강연자료 캡처 정부의 주택 공급 방안(9·7 부동산 대책) 이후 오피스텔·다세대 주택을 비롯한 비아파트 활성화, 거래세 완화 등의 대책이 나올 것으로 내다봤다. 신 대표는 “공급 대책은 수 년 뒤 입주 물량인 만큼 당장 큰 효과가 나타나진 않는다”며 “아파트 임대 수요를 비아파트 임대 또는 아파트 매매 시장으로 옮기기 위한 정책이 차례로 발표될 것”이라고 말했다. 다만 “갭투자를 허용한 과거와 달리 이번 정부는 전세 대출을 강화한 만큼 신중하게 전망할 필요가 있다”고 덧붙였다.

신 대표는 “실수요자는 조바심을 가지지 말고 시장을 관망하며 부동산 시장 흐름을 공부해야 한다”고 조언했다. 그는 “토지거래허가제 확대, 6·27 부동산 대책 등이 이어지며 수요자가 지칠 수 있다”며 “전세 시장 불안은 상승장의 신호탄인 만큼 수요자들의 움직임을 지켜보며 시장 변화에 대비해야 한다”고 말했다. 또 “전세가율이 70% 수준으로 오를 때까지 공급 부족이 해결되지 않는다면 실거주 수요자들은 내 집 마련을 실현하는 것도 한 방법”이라고 덧붙였다.

신 대표는 오는 30일부터 이틀간 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 콘서트 2025’의 강연자로 나선다. 둘째 날 오후 세션에서 ‘전세시장의 불안, 새로운 변화의 출발점’을 주제로 발표할 예정이다.

손주형 기자 handbro@hankyung.com